天润福熙大道回购房悬疑调查


时间: 2019-07-10

  该项目为纯中高档住宅小区,原定15.8万平米由政府回购的住宅面积“去向不明”

  “以6500元/平方米的价格回购售价近20000元/平米的房子,可能吗?”根据2007年招标时限定条件,朝阳区政府将回购来广营乡清河营村2号地,即现在天润福熙大道项目15.8万平方米的住宅面积。而据北京市房地产交易管理网3月11日数据,天润福熙大道成交均价为18702元/平米。有业内人士透露,政府回购的15.8万平米的住宅面积,可能通过开发商资金补偿置换的方式重回手中。事情真实情况如何?有怎样的来龙去脉?15.8万平方米的回购是否真的已被置换?记者为此进行了一番调查了解。

  来广营2号地,原本并非天润置地所得;最初招标出让时,以相对较低的投标价花落北京春光房地产开发有限公司、四川大地房地产开发有限责任公司投标联合体(以下简称“春光联合体”)。

  2007年12月14日,春光联合体竞得朝阳区来广营乡清河营村住宅及配套、商业金融(2号地)项目用地。投标地价款总额为233100万元。在5家投标单位的投标价中,233100万元的投标价仅列第4位。其余四家投标地价分别为359628万元、275000万元、250000万元、201000万元。根据出让公告,建设用地为189426.664平方米,规划建筑面积为498192.1平方米,春光联合体的投标价折合楼面价为4678.9元/平方米。

  资料显示,2008年5月,北京春光房地产公司和四川大地房地产公司将来广营2号地转让给天润置地。据之前相关报道称,此次转让系平价转让。而根据《北京市国有土地使用权出让合同》规定,土地使用权的转让,不得违背出让合同的规定。业内人士认为,这也就意味着天润接手来广营2号地项目,原有的规划等各种指标依然有效。

  而这各种指标无疑应符合最初地块出让时各种条件和规划指标的限定。而从今日的天润福熙大道公开资料看,和最初招标时的不少指标对比,能发现不少已然变化的指标。

  地块招标时,来广营2号地规划建筑面积491892.1平方米,而从目前多家房地产门户网站的介绍中可以看到,建筑面积已是70万平方米。

  从记者获得的一份北京市规划委员会2009年3月19日给北京春光置地房地产开发有限公司的一份复函(2009规复函字0075号)上可以看出,春光置地于此前向市规委提交了一份《关于朝阳区来广营乡清河营住宅及配套(2号地)项目设计方案审查意见的申请》。复函也明确了2号地项目已取得《规划意见书》(2007规意选字268号)。市规委在复函中对春光置地申报的规划方案提出技术审查意见,包括规划建设用地、总建筑面积绿地率、建筑高度等指标。

  对比“2007规意选字268号”文件和“2009规复函字0075号”可以看出,居住用地数字不变,仍为189427平方米;绿地率不变,仍为30%。数字上发生变化的包括:建筑控制规模从498193平方米变为681846平方米(其中,地上498193平方米,包括普通住宅441492平方米、廉租房25000平方米、居住公共服务设施31701平方米;地下183653平方米);建筑控制高度从45米变为80米。

  而对于建筑高度的变化,中间还有一个“插曲”。2007年,包括2号地在内的来广营乡清河营村1、2、3、4号地,统称“朝阳区北苑中区南部用地项目”曾经整体长高一次。2007年10月29日,北京市规划委员会函告北京市土地整理储备中心朝阳分中心(市规函【2007】1639号),北苑中区南部用地项目规划指标进行局部调整,第一条即为“该项目中居住用地建筑高度由45米调整为60米”。

  这也意味着仅就来广营2号地来说,建筑高度经历了从45米到60米,再到80米的两次“长高”。

  建筑长高,建筑面积增加,除此之外,业内人士王飞(化名)向记者表示,更值得关注的是,当初招标时限定的政府将以6500元/平方米的价格回购15.8万平方米的住宅面积,而当项目售价已近20000元/平方米时,政府是否还会按照原限定条件回购15.8万平方米?

  就一般的政府回购房的性质,北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为,限定价格的回购房应是作为保障性住宅的。

  在来广营2号地招标文件中,“招标须知”第二章第九条其他限定条件有两款:1、该宗地内朝阳区政府将以6500元/建筑平方米回购住宅面积15.8万平方米,具体回购事宜由朝阳区政府负责,中标人需与朝阳区政府协商确定回购的相关内容。2、该宗地内须配建25000平方米的廉租房,具体配建要求详见第三章(注:第三章为“廉租房的配建”)118图库现场开奖直播,而在“2009规复函字0075号”文件中,25000平方米的廉租房指标依然存在,回购房并未提及。北京市规委有关人士对记者表示,有关回购房事宜不在规委回答范围内。

  “我们项目是纯中高档住宅。”记者从售楼处了解到,天润福熙大道分为南区、北区。已经开盘的两栋楼就在北区。北区规划有8栋27层板楼,形成一个朝南U字型格局,中间包围着数栋低层花园洋房。据售楼员介绍,南区规划有10栋楼。具体产品类型未定,但项目没有限价房、廉租房,都是中高端住宅,未来价格都在20000元/平米以上。

  “25000平方米的廉租房还是有的。”记者从有关知情人士处了解到,售楼员所讲并非完全准确。记者了解到,天润福熙大道将25000平方米的廉租房以整栋楼的形式建在整个项目的东南角,和南区普通住宅分开,有单独的出入口。而除了25000平方米的廉租房,并没有另外特殊规划设计的房子。

  按最初招标条件约定,回购房事宜由开发商和朝阳区政府协商确定。记者首先天润集团一位营销负责人了解有关情况。这位负责人没有正面回答,而是反问记者为什么不去问其他几个项目。这位负责人表示,回购房“不能因为招标文件有就有,关键在政府抉择”。他同时以广渠路某项目为例,“拿地的时候承诺不高于9800块钱的价格,现在卖多少钱?怎么解释?”记者随后致电天润置地集团副董事长兼联席总裁姜燕红,姜燕红表示不清楚具体情况。

  “15.8万平方米的回购房有可能不存在。”在多位业内人士看来,通常情况是,开发商照统一标准规划、设计、建造普通住宅和保障房的可能性不大。举例来说,即便有像招标文件中规定“廉租房外立面材料应与普通商品房一致”,开发商在执行中也会大打折扣,“形似而不会神似”。

  就天润福熙大道来说,据接近天润福熙大道项目的知情人士透露,除廉租房一栋楼外,南区、北区其他楼栋都是按照统一的中高档标准设计建造。如普通住宅建筑外立面都使用全天然石材,而只有天润福熙大道廉租房外立面颜色会与普通住宅相近,但是用的材料不是全石材,而会大面积使用瓷砖。

  业内人士认为,15.8万平方米占天润福熙大道总建筑面积68万平方米的23%,“23%并不是一个小数字。”即便以681846平方米来计算楼面价,也达到3418.7元/平方米。算上建安等其他成本,6500元的回购价肯定是需要开发商“赔钱”的。

  多位业内人士认为,开发商通过资金置换“回收”15.8万平方米住宅面积很有可能。一知名地产机构人士表示,这样的事情并非个案,而是常例。

  开发商要收回这部分低价“回购房”,不仅仅是因为这些回购房按照普通住宅标准建造,开发商肯定赔钱;更是因为这部分“低价房”的存在,容易拉低整个项目的售价。对于项目是这样,对于一个区域也是这样。

  就此事,记者还询问了朝阳区政府相关部门,截至昨日下午5时,朝阳区国土分局答复,朝阳区没有改变回购计划,具体细节正在协商,回购房将主要用于安置拆迁及周转。

  由于尚未得到天润方面的正式回应,15.8万平方米的回购房是否还有,还无法得出最后结论。联系到全国政协委员、恒大地产集团董事长许家印在“两会”期间高倡慈善,记者宁愿相信,天润或许在以中高端住宅的标准设计建造政府将回购的15.8万平方米住宅。

  2008年1月18日,北京市纪委、市监察局下发《关于严肃纪律确保保障性住房建设和管理工作顺利进行的通知》,提出要按照政务公开和“阳光工程的要求”,增强工作透明度,向社会公示保障性住房建设和管理的政策、标准、依据、程序等相关信息。如此,对于具有保障房性质的、已然“限价”的政府回购房,是不是还有?什么时候建?依照什么标准建?什么时候交付?

  “天顺人和,润泽厚德。”追求这样理念的天润能否顺应公众期待,开公开企业“润泽厚德”之举的先河?

 
 
 

               
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